Salatar
320.000 - 750.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem Durchschnitt der Gemeinde.
Strand
20.175
Einwohner
30.3%
Ausländische Einwohner
3.439 €
Ø €/m²
Aktualisiert 19.09.2026Woher unsere Daten kommen →
Leben in Roses
Roses ist eine operierende Hafenstadt mit rund zwanzigtausend Einwohnern in der Comarca Alt Empordà in der Provinz Girona, am nördlichen Ende der Costa Brava. Der Hafen ist hierbei ein Wirtschaftsfaktor, nicht nur Kulisse: Die Hafenbehörde Ports de la Generalitat verzeichnet einen Yachthafen mit 561 Liegeplätzen neben einem Fischereihafen mit Handelspiers und einem Fischmarkt; auch Anläufe von Kreuzfahrtschiffen werden erwähnt. Die Generalitat nennt Roses zudem unter den Gemeinden, die von den regulierten Aktivitäten im Naturpark Cap de Creus betroffen sind, dessen Meeresgebiete sich über mehr als dreitausend Hektar erstrecken.
Die Volkszählung vom 1. Januar 2025 zählte 20.175 Einwohner, während das Melderegister (Padrón) mit 20.365 eine etwas höhere Zahl auswies. Etwa drei von zehn Einwohnern besitzen eine ausländische Staatsbürgerschaft. Die marokkanische Gemeinschaft ist mit Abstand die größte und macht mehr als ein Drittel aller ausländischen Einwohner aus, gefolgt von französischen Staatsangehörigen mit etwa einem Achtel; danach kommen Rumänen, Ukrainer und Italiener. Neun Schulen boten im Schuljahr 2025 bis 2026 Unterricht an, bis hin zum Batxillerat.
Der Markt befindet sich auf einem Rekordhoch: Der von Idealista im Juli 2026 ermittelte Angebotspreis ist der höchste, den das Portal für Roses je verzeichnet hat, nach einem Anstieg von weniger als einem Zehntel über das Jahr. Damit ist die Stadt pro Quadratmeter teurer als Lloret de Mar oder Salou, liegt preislich nahe bei Tossa de Mar und Empuriabrava und deutlich unter Sitges. Drei Warnhinweise: Weniger als ein Drittel der Immobilien sind Hauptwohnsitze, es gibt keinen Bahnhof und es ist keine Krankenhauszuweisung veröffentlicht.
Das Fazit
Ehrlich betrachtet, beide Seiten.
Die Vorteile sind echt. Die Nachteile auch. Beides zählt mehr, als jede Broschüre zugibt.
Dafür spricht
Ein funktionierender Hafen statt reiner Ferienort
Die Hafenbehörde Ports de la Generalitat verzeichnet einen Yachthafen mit 561 Liegeplätzen, einen Fischereihafen mit Handelspiers, einen Fischmarkt und erwähnt Anläufe von Kreuzfahrtschiffen. Der Hafen ist ein echter Wirtschaftsfaktor, keine Kulisse.
Für jeden gelisteten Stadtteil liegt ein veröffentlichter Preis vor
Idealista weist für alle sechs Stadtteile Preise aus: Centre, Els Grecs - Mas Oliva, Nord, Port Esportiu - Puig Rom - Canyelles, Salatar und Santa Margarida. In Lloret de Mar, Sitges und Salou gibt es jeweils Stadtteile ohne Preisangabe; in Roses nicht.
Die Schutzverordnung für Cap de Creus nennt Roses direkt
Die Meeresgebiete des Naturparks umfassen mehr als dreitausend Hektar, und die Generalitat führt Roses unter den Gemeinden auf, die von dessen regulierten Aktivitäten betroffen sind. Der Schutz dieses Küstenabschnitts ist somit dokumentiert, nicht nur eine Annahme.
Schulbildung ist vor Ort bis zum Batxillerat möglich
Im Schuljahr 2025 bis 2026 unterrichteten neun verschiedene Einrichtungen, darunter fünf Grundschulen, drei Sekundarschulen und drei Zentren, die das Batxillerat anbieten. Eine Schulbildung bis zum 18. Lebensjahr ist also innerhalb der Gemeinde möglich.
Eine große und vielfältige ausländische Gemeinschaft
Laut der Volkszählung vom 1. Januar 2025 besitzen etwa drei von zehn Einwohnern eine ausländische Staatsangehörigkeit. Die marokkanische Gemeinschaft ist mit großem Abstand die größte, gefolgt von Franzosen, Rumänen, Ukrainern, Italienern und Deutschen.
Dagegen spricht
Kein Bahnhof in der Gemeinde
Die Bahnhofssuche des Betreibers Adif selbst liefert bei einer Überprüfung, die für andere Orte korrekte Ergebnisse erbrachte, keinen Treffer für Roses; die beiden Übereinstimmungen für den Namen liegen an anderen Orten in Spanien. Die regionale Bahnstrecke verläuft im Landesinneren durch Figueres.
Keine veröffentlichte Krankenhauszuweisung
Quellen von CatSalut ordnen Roses dem Gesundheitsbezirk ABS 189 Roses, Sektor Girona Nord, und der Gesundheitsregion (regio sanitaria) Girona zu, aber keine der von uns gefundenen Quellen gibt an, welches das Referenzkrankenhaus für dieses Gebiet ist. Wir werden keines erraten.
Zweitwohnsitze überwiegen stark gegenüber Hauptwohnsitzen
Bei der Volkszählung 2021 war weniger als ein Drittel der Immobilien in der Gemeinde ein Hauptwohnsitz. Mit 46 Hotels, die rund siebentausend Betten bieten, ist der Gebäudebestand stark auf Besucher und saisonale Nutzung ausgerichtet.
Keine Klimanormalwerte für die Gemeinde vorhanden
Keine Wetterstation in Roses veröffentlicht Klimanormalwerte der AEMET, daher enthält dieser Führer keine Klimatabelle. Wir übernehmen keine Daten von einer Station in einer anderen Gemeinde und präsentieren sie als lokales Wetter.
Käufer steigen heute auf dem bisherigen Höchststand ein
Der von Idealista im Juli 2026 ermittelte Wert ist der höchste in der Datenreihe für Roses. Idealista hat in diesem Monat auch seine Methodik geändert und erklärt, die Vergleichbarkeit sei in den Ländern, deren historische Datenreihen dies erforderten, gewahrt geblieben, ohne Spanien dabei zu nennen.
Anmerkung der Redaktion
Wo Sie vielleicht besser aufgehoben sind
Roses eignet sich für Käufer, die eine funktionierende Hafenstadt mit einer großen ausländischen Gemeinschaft und vollständigen Preisdaten auf Stadtteilebene suchen und keinen Bahnanschluss benötigen. Machen Sie sich klar, was hier fehlt: ein Bahnhof, eine veröffentlichte Krankenhauszuweisung und eine Klimatabelle, die man ruhigen Gewissens abdrucken kann. Wenn Ihnen die Erreichbarkeit per Zug wichtig ist, haben sowohl Sitges als auch Salou Bahnhöfe, deren Existenz auf den Abfahrtstafeln der Betreiber bestätigt ist; der Bahnhof von Salou wurde erst im Juni 2025 neu eröffnet. Sitges bietet außerdem, was Roses nicht kann: ein veröffentlichtes Referenzkrankenhaus, Sant Camil, das seiner Comarca zugewiesen ist, und einen Wohnungsbestand, bei dem etwa zwei Drittel der Immobilien Hauptwohnsitze sind. Wenn die Rekordpreise in Roses das Hindernis sind, sind Lloret de Mar und Salou pro Quadratmeter günstiger, obwohl auch Lloret de Mar keinen Bahnhof hat. Wenn das Wasser selbst der Reiz ist, bietet Empuriabrava Wohnen am Kanal mit sechzehn eigenen, bepreisten Stadtteilen; bei Bahnanschluss und Krankenhäusern sieht es dort aber genauso aus wie in Roses: Es gibt weder einen Bahnhof noch eine veröffentlichte Zuweisung. Tossa de Mar ist weitaus kleiner, pro Quadratmeter etwas teurer und hat ebenfalls weder einen Bahnhof noch ein veröffentlichtes Referenzkrankenhaus.
Roses auf der Karte
Lebensdaten
Immobilienmarkt
3.439 €
/m²
+7,5% im Jahresvergleich
Aktualisiert 31.08.2026
Anbindung
GIRONA FLUGHAFEN
Girona-Costa Brava · GRO
0+ Direktverbindungen
Gemeinschaft
30.3%
Ausländische Einwohner
jährlicher Bevölkerungszensus des INE, nach Staatsangehörigkeit, 1. Januar 2025
Stadtteile von Roses
Wo man wohnt und was in welcher Preisklasse zu erwarten ist.
Port Esportiu - Puig Rom - Canyelles
310.000 - 730.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem Durchschnitt der Gemeinde.
Yachthafen
Santa Margarida
250.000 - 590.000 €Richtpreise, unverbindlichDie geforderten Preise liegen unter dem kommunalen Durchschnitt, und die Preise steigen im Jahresvergleich langsamer als in der restlichen Gemeinde.
Strand
Els Grecs - Mas Oliva
220.000 - 510.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem kommunalen Durchschnitt und steigen im Jahresverlauf schneller als in der gesamten Gemeinde.
Wohngebiet
Nord
210.000 - 490.000 €Richtpreise, unverbindlichDas Preisniveau liegt unter dem geforderten Durchschnitt der Gemeinde.
Wohngebiet
Centre
200.000 - 480.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem geforderten Gemeindedurchschnitt und steigen im Laufe des Jahres schneller als in der restlichen Gemeinde.
Zentral
Häufige Fragen zu Roses
Ehrliche Antworten auf die Fragen, die Käufer wirklich stellen.
Gibt es in Roses einen Bahnhof?+
Nein. Die Bahnhofssuche von Adif, die bei einer Kontrollsuche für Figueres korrekte Ergebnisse lieferte, findet keinen Bahnhof in Roses. Die beiden Treffer für den Namen sind Los Rosales in der Provinz Sevilla und Mollet Santa Rosa in der Provinz Barcelona. Die regionale Bahnstrecke in Girona verläuft im Landesinneren durch Figueres. Routenplaner von Drittanbietern zeigen eine Busverbindung zwischen Figueres, Empuriabrava und Roses, aber wir konnten keinen primären veröffentlichten Fahrplan finden und nennen daher weder Frequenz noch Fahrzeit.
Welches Krankenhaus ist für Roses zuständig?+
Es ist keine Zuweisung veröffentlicht. Roses gehört zum Gesundheitsbezirk ABS 189 Roses, innerhalb des Sektors Girona Nord und der Gesundheitsregion (regio sanitaria) Girona; beides wird durch Strukturdaten von CatSalut bestätigt. Derselbe Gesundheitsbereich deckt auch Castelló d'Empúries einschließlich Empuriabrava ab, sodass der nach Roses benannte Bezirk mehr als nur die eigene Gemeinde versorgt. Keine der uns vorliegenden Quellen gibt an, welches das Referenzkrankenhaus für dieses Gebiet ist. Eine ehrliche Lücke ist uns lieber als ein geratener Krankenhausname.
Wie sind die Preise in Roses im Vergleich zu anderen Küstenstädten?+
Die von Idealista im Juli 2026 ermittelten Angebotspreise pro Quadratmeter positionieren Roses über Lloret de Mar und Salou, nahe bei Tossa de Mar und Empuriabrava und deutlich unter Sitges. Der Wert für Roses selbst war in diesem Monat der höchste in der aufgezeichneten Datenreihe, nach einem Wachstum von weniger als einem Zehntel im Jahresverlauf. Beachten Sie, dass Idealista im Juli 2026 seine Methodik geändert und angegeben hat, dass die Vergleichbarkeit in jenen Ländern gewahrt bliebe, deren historische Datenreihen dies erforderten, ohne dabei Spanien zu nennen.
Wer lebt in Roses?+
Die Volkszählung vom 1. Januar 2025 ergab 20.175 Einwohner; das Melderegister (Padrón), eine separate Erhebung, wies 20.365 Einwohner aus. Laut Volkszählung besitzen etwa drei von zehn Einwohnern eine ausländische Staatsbürgerschaft. Die marokkanische Gemeinschaft ist mit mehr als einem Drittel aller ausländischen Einwohner die mit Abstand größte. Es folgen französische Staatsangehörige mit etwa einem Achtel, gefolgt von Rumänen, Ukrainern, Italienern, Deutschen, Argentiniern, Kolumbianern, Russen und Venezolanern. Zählt man nach Geburtsort statt nach Staatsangehörigkeit, liegt die Zahl der im Ausland Geborenen mit 7.360 noch höher.
Gibt es Schulen in Roses?+
Ja. Für das Schuljahr 2025 bis 2026 verzeichnet der offene Bildungsdatensatz der Generalitat neun verschiedene Zentren in der Gemeinde: drei Kindergärten, fünf Vorschulen, fünf Grundschulen, drei Sekundarschulen und drei, die das Batxillerat anbieten, mit rund 1.100 Grundschülern und etwas unter 1.100 Schülern in der obligatorischen Sekundarstufe. Ein Zentrum kann mehrere Stufen unterrichten, weshalb die Summe der Stufen mehr als neun beträgt. Das Batxillerat wird vor Ort unterrichtet, sodass für eine Schulbildung bis zum 18. Lebensjahr die Gemeinde nicht verlassen werden muss.
Wie ist das Klima in Roses?+
Wir veröffentlichen keine Klimatabelle für Roses, da keine Wetterstation in der Gemeinde Klimanormalwerte der AEMET veröffentlicht. Die Datenreihe eines Flughafens oder einer anderen Station aus einer anderen Gemeinde stellt nicht das Klima von Roses dar, egal wie vollständig sie erscheinen mag. Anstatt einen Wert zu übernehmen, den ein Leser nicht für Roses selbst überprüfen kann, lassen wir den Klimaabschnitt leer und erklären, warum.
Besteht Roses hauptsächlich aus Zweitwohnsitzen?+
Ja, größtenteils. Bei der Volkszählung 2021 gab es in der Gemeinde 24.743 Familienwohnungen, von denen weniger als ein Drittel Hauptwohnsitze waren. Von den Hauptwohnsitzen war mehr als ein Viertel vermietet. Zählt man 46 Hotels mit rund siebentausend Betten, vier Campingplätze und zwei ländliche Tourismusunterkünfte hinzu, ergibt sich das Bild eines Wohnungsbestands, der eher Besucher und Zweitwohnungsbesitzer als ganzjährige Einwohner bedient. Rechnen Sie mit den saisonalen Schwankungen bei Dienstleistungen und im Leben der Nachbarschaft, die sich daraus ergeben.
Was ist Cap de Creus und betrifft es Roses?+
Cap de Creus ist ein Naturpark, dessen Meeresgebiete sich über mehr als dreitausend Hektar erstrecken. Im Oktober 2024 gab die Generalitat die erste Genehmigung des vierjährigen Verwaltungsplans des Parks, des PRUG, bekannt und nannte Roses, Cadaqués, Port de la Selva und Llançà im Zusammenhang mit regulierten Aktivitäten. Die Generalitat erklärte im Oktober 2024, dass der Plan bis Mitte 2025 in Kraft treten könnte. Der Verwaltungsrat des Parks genehmigte ihn am 30. Mai 2025, und die Generalitat kündigte an, dass er ab diesem Sommer gelten würde. Jeder, der von Roses aus Aktivitäten im Meer oder an der Küste plant, sollte die aktuellen Vorschriften direkt prüfen.
Was sind die Kosten für den Kauf von Immobilien in Roses?+
Beim Kauf einer Immobilie in Roses rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (ITP) von 10 % bis 600.000 € (11 % bis 900.000 €, 12 % bis 1.500.000 €, 13 % darüber, progressive Stufen bestimmen den durchschnittlichen Steuersatz auf die Bemessungsgrundlage) [ATC: https://atc.gencat.cat/es/tributs/itpajd/tpo/tarifes-tipus/], plus etwa 3-4 % für Notar, Grundbuch und Anwalt. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Auf dem Festland und den Balearen zahlen Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD-Beurkundungssteuer anstelle der ITP. Die Grunderwerbsteuer legt Cataluña fest, nicht der Staat, und für Hauptwohnsitze sowie jüngere Käufer können reduzierte Sätze gelten.
Was sind die laufenden Kosten für den Besitz von Immobilien in Roses?+
Jährliche Immobilienbesitzkosten in Roses umfassen IBI (Grundsteuer) von 0,4-1,1% des Katasterwerts, Gemeinschaftsgebühren (für Wohnungen), Müllabfuhrsteuer (basura), Nebenkosten und Gebäudeversicherung. Planen Sie etwa 2-4% des Immobilienwerts pro Jahr für alle laufenden Kosten ein. Die IBI setzt die Stadtverwaltung von Roses innerhalb einer staatlichen Bandbreite fest, sie ist also kommunal und nicht regional.
Welche Steuern zahle ich beim Verkauf von Immobilien in Roses?+
Beim Verkauf von Immobilien in Roses zahlen Sie Kapitalertragsteuer (plusvalía) auf den Gewinn zu Sätzen von 19-26% je nach Gewinnhöhe. Nicht-Residenten haben 3% des Verkaufspreises bei Abschluss einbehalten. Sie können auch kommunale Kapitalertragsteuer zahlen. Hauptwohnsitzbefreiungen können für Residenten über 65 Jahre gelten. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ist staatlich und in Cataluña identisch zum Rest Spaniens. Die Plusvalia municipal legt die Stadtverwaltung von Roses fest und kennt seit der Reform von 2021 zwei Berechnungsmethoden, fragen Sie Ihren Anwalt, welche günstiger ist.
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Spanien noch ein Golden Visa erhalten?+
Nein. Spanien hat den Investitionsweg über Immobilien im April 2025 abgeschafft, ein Kauf in Roses führt also nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die in Spanien leben möchten, beantragen einen eigenen Aufenthaltstitel, meist das Nicht-Erwerbsvisum (Einkommensnachweis und private Krankenversicherung) oder das Visum für digitale Nomaden (Fernarbeit für nicht-spanische Kunden). Klären Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht, welcher Weg für Sie passt.
Grunderwerbsteuersätze mit Stand August 2026. Die Sätze werden je autonomer Region festgelegt und ändern sich. Lassen Sie die aktuellen Werte vor Ihrer Kalkulation von einem spanischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
Ehrliche Ortsratgeber
Vor- und Nachteile jedes Ortes, mit belegten Daten zu Preisen, Klima und Kosten.
Ihr eigenes kostenloses Dashboard
Ihre Immobiliensuche, gespeicherte Städte, ein Hypothekenrechner und ein Schritt-für-Schritt-Kaufratgeber, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Makler und Eigentümer kommen auf Sie zu
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Makler und Eigentümer fragen zuerst an. Ihre Kontaktdaten werden nur mit den Personen geteilt, die Sie annehmen.
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