Roses on toimiva satamakaupunki Gironan provinssin Alt Empordàn comarcassa, Costa Bravan pohjoispäässä. Asukkaita on noin kaksikymmentätuhatta. Satama on elinkeino, ei pelkkä kulissi: Ports de la Generalitat -viranomaisen mukaan siellä on 561-paikkainen venesatama, jonka yhteydessä toimii kaupallinen kalasatama laitureineen ja kalamarkkinoineen. Viranomainen mainitsee myös risteilyaluskäynnit. Generalitat nimeää Rosesin myös yhdeksi niistä kunnista, joihin Cap de Creusin luonnonpuiston säännelty toiminta vaikuttaa; puiston merialueet kattavat yli kolmetuhatta hehtaaria.
Väestönlaskennan mukaan 1. tammikuuta 2025 asukkaita oli 20 175. Kunnan asukasrekisterissä (padron) luku oli hieman korkeampi, 20 365. Noin kolmella kymmenestä asukkaasta on ulkomaan kansalaisuus. Marokkolaisyhteisö on ylivoimaisesti suurin, muodostaen yli kolmanneksen kaikista ulkomaalaisista asukkaista. Seuraavaksi tulevat ranskalaiset noin kahdeksasosalla, ja heidän jälkeensä romanialaiset, ukrainalaiset ja italialaiset. Lukuvuonna 2025-2026 opetusta tarjosi yhdeksän oppilaitosta aina batxillerat-lukiotutkintoon saakka.
Asuntomarkkinat ovat saavuttaneet tähänastisen huippunsa: Idealistan heinäkuun 2026 hintapyyntö on portaalin korkein Rosesissa koskaan kirjaama, ja nousua vuoden aikana oli alle kymmenesosa. Tämä tekee siitä neliöhinnoiltaan kalliimman kuin Lloret de Mar tai Salou, lähellä Tossa de Marin ja Empuriabravan tasoa ja selvästi Sitgesiä edullisemman. Kolme huomionarvoista seikkaa: alle kolmannes asunnoista on vakituisia asuntoja, rautatieasemaa ei ole, eikä alueen vastuussairaalaa ole julkisesti nimetty.
Yhteenveto
Hyvät puolet ovat todellisia. Niin ovat huonotkin. Molemmat painavat enemmän kuin esite myöntää.
Toimiva satama, ei pelkkä lomakohde
Ports de la Generalitat -viranomaisen mukaan siellä on 561-paikkainen venesatama, jonka yhteydessä on kaupallinen kalasatama laitureineen ja kalamarkkinoineen. Lisäksi mainitaan risteilyaluskäynnit. Satama on todellinen elinkeino, ei vain maisema.
Jokaiselle listatulle alueelle on julkaistu hinta
Idealista-portaali hinnoittelee kaikki kuusi aluetta: Centre, Els Grecs - Mas Oliva, Nord, Port Esportiu - Puig Rom - Canyelles, Salatar ja Santa Margarida. Lloret de Marissa, Sitgesissä ja Saloussa on kullakin alueita, joilta hintatieto puuttuu; Rosesissa näin ei ole.
Cap de Creusin suojelualue mainitsee Rosesin nimeltä
Luonnonpuiston merialueet kattavat yli kolmetuhatta hehtaaria, ja Generalitat nimeää Rosesin niiden kuntien joukkoon, joihin sen säännellyt toiminnot vaikuttavat. Rannikon suojelu on dokumentoitua, ei oletettua.
Koulutus on saatavilla paikkakunnalla aina batxillerat-tutkintoon asti
Lukuvuonna 2025-2026 opetusta antoi yhdeksän eri oppilaitosta. Näihin kuului viisi ala-astetta, kolme yläastetta ja kolme batxillerat-tutkintoa tarjoavaa oppilaitosta, joten koulunkäynti kahdeksaantoistavuotiaaksi asti onnistuu kunnan sisällä.
Suuri ja monimuotoinen ulkomaalaisyhteisö
Tammikuun 1. päivän 2025 väestönlaskennan mukaan noin kolmella kymmenestä asukkaasta on ulkomaan kansalaisuus. Marokkolaisyhteisö on ylivoimaisesti suurin, ja sen jälkeen tulevat ranskalaiset, romanialaiset, ukrainalaiset, italialaiset ja saksalaiset.
Kunnan alueella ei ole rautatieasemaa
Adifin oma asemahaku ei löydä Rosesista asemaa, kun haku tehdään toimivalla verrokilla. Kaksi samannimistä osumaa sijaitsevat muualla Espanjassa. Alueellinen rautatieyhteys kulkee sisämaan kautta Figueresin läpi.
Julkista tietoa vastuussairaalasta ei ole
CatSalut-viranomaisen lähteiden mukaan Roses kuuluu terveysalueeseen ABS 189 Roses, joka on osa Girona Nordin sektoria ja Gironan terveyspiiriä (regio sanitaria). Emme kuitenkaan löytäneet lähdettä, joka nimeäisi alueen vastuussairaalan, emmekä aio arvailla sitä.
Loma-asuntoja on huomattavasti enemmän kuin vakituisia asuntoja
Vuoden 2021 väestönlaskennassa kunnan asunnoista alle kolmannes oli vakituisia asuntoja. Kun tähän lisätään 46 hotellia, joissa on noin seitsemäntuhatta vuodepaikkaa, on selvää, että rakennuskanta on suunnattu enemmän matkailijoille ja kausiasukkaille.
Kunnalle ei ole olemassa ilmastonormaalitilastoja
Yksikään Rosesin sääasemista ei julkaise AEMETin ilmastonormaaleja, joten tässä oppaassa ei ole ilmastotaulukkoa. Emme lainaa lukuja toisen kunnan sääasemalta ja esitä niitä paikallisena säädatana.
Ostaja astuu markkinoille hintojen ollessa ennätyskorkealla
Idealistan heinäkuun 2026 luku on portaalin koko mittaushistorian korkein Rosesissa. Idealista myös muutti laskentatapaansa tuossa kuussa ja ilmoitti, että vertailukelpoisuus säilytettiin maissa, joiden historialliset sarjat sitä vaativat, mutta ei nimennyt Espanjaa erikseen.
Toimituksen huomio
Roses sopii ostajalle, joka haluaa toimivan satamakaupungin suurella ulkomaalaisyhteisöllä ja kattavilla hintatiedoilla, ja jolle rautatieyhteys ei ole välttämätön. On kuitenkin syytä olla selvillä siitä, mitä kaupungista puuttuu: asema, julkinen tieto vastuussairaalasta ja ilmastotilastot, joita kukaan voisi rehellisesti julkaista. Jos junayhteydet ovat tärkeitä, sekä Sitgesissä että Saloussa on rautatieasema, jotka on vahvistettu liikennöitsijän omista aikataulutiedoista; Saloun uusi asema avattiin kesäkuussa 2025. Sitges tarjoaa myös sellaista, mitä Roses ei: julkisesti nimetyn vastuussairaalan, Sant Camilin, joka palvelee sen comarca-aluetta, sekä asuntokannan, jossa noin kaksi kolmasosaa on vakituisia asuntoja. Jos Rosesin ennätyskorkeat hinnat ovat este, Lloret de Mar ja Salou ovat neliöhinnoiltaan edullisempia, tosin Lloret de Maristakaan ei löydy asemaa. Jos taas vesistön läheisyys itsessään on houkutin, Empuriabrava tarjoaa kanavanrantatontteja ja kuusitoista omaa hinnoiteltua aluettaan, mutta jakaa Rosesin tilanteen rautateiden ja sairaaloiden suhteen: ei asemaa eikä julkisesti nimettyä vastuussairaalaa. Tossa de Mar on paljon pienempi ja neliöhinnoiltaan hieman kalliimpi, eikä sielläkään ole asemaa tai julkista tietoa sairaalasta.
Päivitetty 2026-08-31
Missä asua ja mitä odottaa eri hintatasoilla.
Kuudesta hinnoitellusta alueesta kallein, noin neljänneksen yli kunnan keskimääräisen neliöhinnan. Hinnat nousivat vuoden aikana heinäkuuhun 2026 mennessä lähes täsmälleen samaa tahtia kuin kaupungissa keskimäärin.
Venesataman alue, kuudesta hinnoitellusta toiseksi kallein ja noin viidenneksen yli kunnan keskimääräisen neliöhinnan. Hinnat nousivat vuoden aikana heinäkuuhun 2026 mennessä hieman koko kaupungin keskimääräistä tahtia nopeammin.
Kolmas kuudesta hinnoitellusta alueesta ja neliöhinnaltaan juuri alle kunnan keskiarvon. Se oli kuudesta alueesta selvästi hitaimmin noussut vuoden aikana heinäkuuhun 2026 mennessä, vain pienen murto-osan koko kaupungin nousuvauhdista.
Neljäs kuudesta hinnoitellusta alueesta, neliöhinta noin kuusi seitsemäsosaa kunnan keskiarvosta. Se oli alueista nopeimmin noussut vuoden aikana heinäkuuhun 2026 mennessä, noin puolitoista kertaa kaupungin keskimääräistä vauhtia nopeammin.
Viides kuudesta hinnoitellusta alueesta, neliöhinta noin neljä viidesosaa kunnan keskiarvosta. Hinnat nousivat vuoden aikana heinäkuuhun 2026 mennessä jonkin verran koko kaupungin keskimääräistä tahtia hitaammin.
Kuudesta hinnoitellusta alueesta halvin, neliöhinta on noin neljä viidesosaa kunnan keskiarvosta. Hinnat nousivat vuoden aikana heinäkuuhun 2026 mennessä hieman koko kaupungin keskimääräistä tahtia nopeammin.
Rehelliset vastaukset kysymyksiin, joita ostajat todella kysyvät.
Varainsiirtoveroprosentit elokuun 2026 tilanteessa. Veroprosentit määrätään itsehallintoalueittain ja ne muuttuvat. Varmista ajantasaiset luvut espanjalaiselta asianajajalta tai veroneuvojalta ennen budjetointia.
Syvällinen tieto Roses ja sen kiinteistömarkkinoista.
Seuraamme sinua koko prosessin ajan, hausta kauppaan.
Pääsy parhaisiin kiinteistöihin ennen markkinoille tuloa.
AI-teknologiamme löytää täydelliset kiinteistöt nopeammin kuin perinteinen haku.
Kattava oppaamme kattaa kaiken, mitä ulkomaiset ostajat tarvitsevat tietää - NIE-numeroista ja oleskeluluvistasta asuntolainoihin ja oikeudellisiin vaatimuksiin.
Käytä ilmaista asuntolainlaskuriamme arvioidaksesi kuukausimaksuja, vertaillaksesi lainaskenaarioita ja ymmärtääksesi todellisen ostokustannuksen Espanjassa.