Salatar
320.000 - 750.000 €Prix indicatifsLe plus cher des six quartiers tarifés, environ un quart au-dessus de la moyenne municipale au mètre carré. Sa hausse sur l'année jusqu'à juillet 2026 a été quasiment identique à celle de la ville.
Plage
20.175
Population
30%
Part d'expatriés
3.439 €
Moy. €/m²
Mis à jour 2026-08-31L'origine de nos donnees →
Vivre à Roses
Roses est une ville portuaire active d'environ vingt mille habitants, située dans la comarque de l'Alt Empordà, province de Gérone, à l'extrémité nord de la Costa Brava. Le port est une véritable économie, pas un simple décor : Ports de la Generalitat y recense un port de plaisance de 561 amarrages, un port de pêche avec des quais commerciaux et une halle à marée, et mentionne l'escale de navires de croisière. La Generalitat cite également Roses parmi les communes concernées par la réglementation des activités du parc naturel du Cap de Creus, dont les zones marines s'étendent sur plus de trois mille hectares.
Le recensement dénombrait 20 175 résidents au 1er janvier 2025, un chiffre légèrement inférieur à celui du padron, le registre municipal, qui en comptait 20 365. Environ trois habitants sur dix sont de nationalité étrangère. La communauté marocaine est de loin la plus importante, représentant plus d'un tiers des résidents étrangers ; viennent ensuite les Français, avec environ un huitième, puis les Roumains, les Ukrainiens et les Italiens. Neuf établissements scolaires assuraient la formation pour l'année 2025-2026, jusqu'au niveau du batxillerat.
Le marché immobilier atteint des sommets historiques : le prix affiché par Idealista en juillet 2026 est le plus élevé jamais enregistré par le portail pour Roses, après une hausse de moins d'un dixième sur l'année. Le mètre carré y est donc plus cher qu'à Lloret de Mar ou Salou, proche des prix de Tossa de Mar et d'Empuriabrava, et bien en deçà de ceux de Sitges. Trois mises en garde s'imposent : moins d'un tiers des logements sont des résidences principales, la ville ne dispose pas de gare ferroviaire et aucun hôpital de référence n'est officiellement désigné.
Le verdict
Honnêtement, les deux faces.
Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.
Les arguments pour
Un port actif plutôt qu'une simple station balnéaire
Ports de la Generalitat recense un port de plaisance de 561 amarrages, un port de pêche avec des quais commerciaux et une halle à marée, et mentionne l'escale de navires de croisière. Le port est une véritable économie, pas un décor.
Chaque quartier répertorié dispose d'un prix publié
Idealista publie les prix des six quartiers : Centre, Els Grecs - Mas Oliva, Nord, Port Esportiu - Puig Rom - Canyelles, Salatar et Santa Margarida. À Lloret de Mar, Sitges ou Salou, certains quartiers n'ont pas de prix affiché ; ce n'est pas le cas à Roses.
La protection du Cap de Creus mentionne directement Roses
Les zones marines du parc naturel couvrent plus de trois mille hectares, et la Generalitat cite Roses parmi les communes concernées par la réglementation de ses activités. La protection de ce littoral est donc documentée, et non simplement sous-entendue.
Une scolarité complète jusqu'au batxillerat sur place
Neuf établissements distincts ont assuré les cours de l'année 2025-2026, dont cinq écoles primaires, trois collèges et trois centres proposant le batxillerat. Il est donc possible de suivre sa scolarité jusqu'à dix-huit ans sans quitter la commune.
Une communauté étrangère nombreuse et diverse
Environ trois résidents sur dix sont de nationalité étrangère selon le recensement du 1er janvier 2025. La communauté marocaine est de loin la plus importante, suivie par les communautés française, roumaine, ukrainienne, italienne et allemande.
Les arguments contre
Aucune gare ferroviaire ne dessert la commune
Le localisateur de gares d'Adif, utilisé avec un contrôle positif qui a fonctionné, ne renvoie aucune gare à Roses ; les deux correspondances pour ce nom se trouvent ailleurs en Espagne. Le couloir ferroviaire régional passe à l'intérieur des terres, par Figueres.
Aucune affectation hospitalière officielle n'est publiée
Les sources de CatSalut situent Roses dans l'ABS 189 Roses, secteur Girona Nord, regio sanitaria de Gérone, mais aucune source consultée ne précise quel est l'hôpital de référence pour cette zone, et nous ne nous hasarderons pas à en deviner un.
Les résidences secondaires sont bien plus nombreuses que les principales
Lors du recensement de 2021, moins d'un tiers des logements de la commune étaient des résidences principales. Avec 46 hôtels offrant environ sept mille places, le parc immobilier est clairement orienté vers les visiteurs et l'usage saisonnier.
Il n'existe pas de normales climatiques pour la commune
Aucune station météorologique à Roses ne publie de normales climatiques de l'AEMET. Ce guide présente donc un encadré climatique vide. Nous n'empruntons pas les données d'une station située dans une autre commune pour les présenter comme étant la météo locale.
Acheter aujourd'hui, c'est entrer au plus haut du marché
Le chiffre d'Idealista pour juillet 2026 est le plus élevé de sa série historique pour Roses. Le portail a également modifié sa méthodologie ce mois-là, indiquant que la comparabilité était préservée dans les pays dont les séries historiques l'exigeaient, sans toutefois nommer l'Espagne.
Note de la rédaction
Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs
Roses conviendra à un acheteur qui recherche une ville portuaire active, dotée d'une importante communauté étrangère et de données de prix complètes par quartier, et pour qui la présence d'une gare n'est pas un critère. Soyez conscient de ses manques : une gare, une affectation hospitalière officielle et un tableau climatique que l'on puisse honnêtement publier. Si l'accès au train est essentiel, Sitges et Salou disposent toutes deux de gares, une information vérifiée sur les panneaux de départ de l'opérateur ; celle de Salou a d'ailleurs été inaugurée en juin 2025. Sitges offre également ce qui manque à Roses : un hôpital de référence public, Sant Camil, assigné à sa comarque, et un parc immobilier où environ deux tiers des logements sont des résidences principales. Si les prix records de Roses sont un obstacle, Lloret de Mar et Salou sont plus abordables au mètre carré, bien que Lloret soit également dépourvue de gare. Si c'est le cadre aquatique qui vous attire, Empuriabrava propose une vie au bord des canaux, avec ses propres seize quartiers aux prix publiés, mais partage les inconvénients de Roses concernant le rail et les hôpitaux : pas de gare, ni d'affectation hospitalière officielle. Tossa de Mar, bien plus petite et légèrement plus chère au mètre carré, ne possède non plus ni gare, ni hôpital de référence publié.
Données de vie
Marché immobilier
3.439 €
/m²
+7.5% YoY
Mis à jour 2026-08-31
Accès
GIRONA AÉROPORT
Girona-Costa Brava · GRO
0+ liaisons directes
Communauté
30%
d'expatriés
Spanish88%
Arabic10%
French5%
Romanian2%
Quartiers de Roses
Où vivre et à quoi s'attendre selon le budget.
Port Esportiu - Puig Rom - Canyelles
310.000 - 730.000 €Prix indicatifsLe quartier du port de plaisance, deuxième plus cher des six et environ un cinquième au-dessus du chiffre municipal au mètre carré. Sa valeur a progressé sur l'année jusqu'à juillet 2026 à un rythme légèrement supérieur à celui de la ville.
Port de plaisance
Santa Margarida
250.000 - 590.000 €Prix indicatifsTroisième des six quartiers tarifés et juste en dessous du prix municipal au mètre carré. Il a connu de loin la plus faible augmentation des six sur l'année jusqu'à juillet 2026, ne représentant qu'une petite fraction du rythme de la ville.
Plage
Els Grecs - Mas Oliva
220.000 - 510.000 €Prix indicatifsQuatrième des six quartiers tarifés, à environ six septièmes du chiffre municipal au mètre carré, et celui qui a connu la plus forte hausse sur l'année jusqu'à juillet 2026, avec une progression environ une fois et demie supérieure à celle de la ville.
Nord
210.000 - 490.000 €Prix indicatifsCinquième des six quartiers tarifés, à environ quatre cinquièmes du chiffre municipal au mètre carré. Sa valeur a augmenté sur l'année jusqu'à juillet 2026 à un rythme plutôt inférieur à celui de la ville.
Centre
200.000 - 480.000 €Prix indicatifsLe moins cher des six quartiers pour lesquels un prix est publié, avec un prix au mètre carré s'élevant à environ quatre cinquièmes de la moyenne municipale. Sur l'année jusqu'à juillet 2026, sa valeur a augmenté un peu plus vite que la moyenne de la ville.
Roses sur la carte
Questions fréquentes sur Roses
Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.
Roses a-t-elle une gare ?+
Non. Le localisateur de gares d'Adif, utilisé avec un contrôle positif qui a bien retourné les gares de Figueres, ne trouve aucune gare à Roses ; les deux correspondances pour ce nom sont Los Rosales dans la province de Séville et Mollet Santa Rosa dans la province de Barcelone. Le couloir ferroviaire régional de Gérone passe à l'intérieur des terres, par Figueres. Des planificateurs de trajets tiers indiquent un couloir de bus reliant Figueres, Empuriabrava et Roses, mais nous n'avons trouvé aucun horaire publié par une source primaire et ne pouvons donc citer ni fréquence ni temps de trajet.
Quel hôpital dessert Roses ?+
Aucune affectation n'est publiée. Roses appartient à l'ABS 189 Roses, au sein du secteur Girona Nord et de la regio sanitaria de Gérone, deux informations confirmées par les données structurelles de CatSalut. La même zone de santé couvre également Castelló d'Empúries, y compris Empuriabrava, donc l'ABS qui porte le nom de Roses dessert plus que sa propre commune. Aucune source que nous ayons pu trouver ne précise quel hôpital est la référence pour cette zone, et nous préférons une lacune honnête à un nom d'hôpital deviné.
Comment se comparent les prix de Roses à ceux des autres villes de cette côte ?+
Les prix affichés par Idealista en juillet 2026 placent Roses au-dessus de Lloret de Mar et Salou en termes de prix au mètre carré, à un niveau proche de Tossa de Mar et Empuriabrava, et bien en dessous de Sitges. Le chiffre de Roses était ce mois-là le plus élevé de sa série historique, après une croissance de moins d'un dixième sur l'année. Notez qu'Idealista a changé sa méthodologie en juillet 2026 et affirme que la comparabilité a été préservée dans les pays dont les séries historiques l'exigeaient, sans nommer l'Espagne.
Qui vit à Roses ?+
Le recensement dénombrait 20 175 résidents au 1er janvier 2025 ; le padron, le registre municipal, en indiquait 20 365. D'après le recensement, environ trois résidents sur dix sont de nationalité étrangère. La communauté marocaine est de loin la plus importante, représentant plus d'un tiers de tous les résidents étrangers. Les ressortissants français viennent ensuite, avec environ un huitième, suivis par les Roumains, les Ukrainiens, les Italiens, les Allemands, les Argentins, les Colombiens, les Russes et les Vénézuéliens. Si l'on compte par lieu de naissance plutôt que par nationalité, le chiffre de la population d'origine étrangère est encore plus élevé, à 7 360.
Y a-t-il des écoles à Roses ?+
Oui. Pour l'année scolaire 2025-2026, la base de données ouverte de la Generalitat sur l'éducation recense neuf établissements distincts dans la commune : trois écoles maternelles, cinq écoles primaires, trois établissements d'enseignement secondaire obligatoire et trois proposant le batxillerat, avec environ 1 100 élèves en primaire et un peu moins de 1 100 dans le secondaire obligatoire. Un centre peut couvrir plusieurs niveaux, ce qui explique pourquoi le total des niveaux dépasse neuf. Le batxillerat étant enseigné sur place, il n'est pas nécessaire de quitter la commune pour poursuivre sa scolarité jusqu'à dix-huit ans.
Quel est le climat à Roses ?+
Nous ne publions pas de tableau climatique pour Roses car aucune station météorologique de la commune ne publie de normales climatiques de l'AEMET. Les séries de données d'un aéroport ou d'une autre station située dans une autre commune ne représentent pas le climat de Roses, même si elles semblent complètes. Plutôt que d'emprunter un chiffre qu'un lecteur ne pourrait pas vérifier pour Roses même, nous laissons le bloc climatique vide en expliquant pourquoi.
Roses est-elle majoritairement composée de résidences secondaires ?+
En grande partie, oui. Au recensement de 2021, la commune comptait 24 743 logements familiaux, dont moins d'un tiers étaient des résidences principales. Parmi les résidences principales, plus d'un quart étaient en location. Ajoutez à cela 46 hôtels avec environ sept mille places, quatre campings et deux gîtes de tourisme rural, et le tableau est celui d'un parc immobilier qui dessert davantage les visiteurs et les propriétaires de résidences secondaires que les résidents à l'année. Attendez-vous aux fluctuations saisonnières des services et de la vie de quartier qui en découlent.
Qu'est-ce que le Cap de Creus, et cela affecte-t-il Roses ?+
Le Cap de Creus est un parc naturel dont les zones marines couvrent plus de trois mille hectares. En octobre 2024, la Generalitat a annoncé l'approbation initiale du plan de gestion quadriennal du parc, le PRUG, et a nommé Roses, Cadaqués, Port de la Selva et Llançà en lien avec des activités réglementées. La Generalitat a indiqué en octobre 2024 que le plan pourrait entrer en vigueur d'ici la mi-2025. Le conseil d'administration du parc l'a approuvé le 30 mai 2025, et la Generalitat a déclaré qu'il commencerait à s'appliquer durant cet été. Toute personne envisageant une activité marine ou côtière depuis Roses devrait vérifier directement la réglementation en vigueur.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à Roses ?+
Pour un achat immobilier à Roses, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 10% jusqu'à 600.000 € (11% jusqu'à 900.000 €, 12% jusqu'à 1.500.000 €, 13% au-delà, chaque tranche est taxée à son propre taux, comme pour l'impôt sur le revenu), plus environ 3-4% de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10% plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par Cataluña et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à Roses ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à Roses comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de Roses dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à Roses ?+
Lors de la vente d'une propriété à Roses, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en Cataluña et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de Roses et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à Roses n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.
Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.
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