Roses to działające miasto portowe liczące około dwudziestu tysięcy mieszkańców, położone w comarce Alt Empordà w prowincji Girona, na północnym krańcu Costa Brava. Port to nie tylko malownicze tło, ale prawdziwa gospodarka: według danych Ports de la Generalitat, obok portu rybackiego z nabrzeżami handlowymi i targiem rybnym, znajduje się tu przystań jachtowa na 561 jednostek. W dokumentach wspomina się także o zawinięciach statków wycieczkowych. Generalitat wymienia również Roses wśród gmin objętych regulowaną działalnością w parku krajobrazowym Cap de Creus, którego obszary morskie zajmują ponad trzy tysiące hektarów.
Spis powszechny z 1 stycznia 2025 roku wykazał 20 175 mieszkańców, a lokalny rejestr (padron) podawał nieco wyższą liczbę: 20 365. Około trzech na dziesięciu mieszkańców posiada obce obywatelstwo. Zdecydowanie największą grupę stanowi społeczność marokańska, stanowiąca ponad jedną trzecią wszystkich cudzoziemców. Na drugim miejscu plasują się obywatele Francji, których jest około jednej ósmej; za nimi plasują się Rumuni, Ukraińcy i Włosi. W roku szkolnym 2025/2026 działało dziewięć placówek oświatowych, oferujących naukę aż do poziomu matury (batxillerat).
Rynek nieruchomości osiągnął historyczne szczyty: cena ofertowa z lipca 2026 roku na portalu Idealista jest najwyższą, jaką kiedykolwiek odnotowano dla Roses. Nastąpiło to po wzroście o mniej niż jedną dziesiątą w ciągu roku. Oznacza to, że ceny za metr kwadratowy są tu wyższe niż w Lloret de Mar czy Salou, zbliżone do tych w Tossa de Mar i Empuriabrava, ale wyraźnie niższe niż w Sitges. Należy jednak zwrócić uwagę na trzy kwestie: mniej niż jedna trzecia nieruchomości to główne miejsca zamieszkania, w mieście nie ma stacji kolejowej i brakuje oficjalnych informacji o przypisanym szpitalu.
Podsumowanie
Zalety są prawdziwe. Wady również. Jedno i drugie waży więcej, niż przyzna jakakolwiek broszura.
Działający port, a nie tylko kurort
Według danych Ports de la Generalitat, obok portu rybackiego z nabrzeżami handlowymi i targiem rybnym, znajduje się tu przystań jachtowa na 561 jednostek. W dokumentach wspomina się także o zawinięciach statków wycieczkowych. Port to prawdziwa gospodarka, a nie tylko tło dla zdjęć.
Każda z wyszczególnionych dzielnic ma opublikowane ceny
Portal Idealista podaje ceny dla wszystkich sześciu dzielnic: Centre, Els Grecs - Mas Oliva, Nord, Port Esportiu - Puig Rom - Canyelles, Salatar i Santa Margarida. W przeciwieństwie do Lloret de Mar, Sitges czy Salou, gdzie niektóre dzielnice nie mają danych cenowych, w Roses ten problem nie występuje.
Ochrona Cap de Creus bezpośrednio wymienia Roses
Obszary morskie parku krajobrazowego zajmują ponad trzy tysiące hektarów, a Generalitat wymienia Roses wśród gmin objętych regulowaną działalnością. Ochrona tego wybrzeża jest faktem udokumentowanym, a nie tylko domniemanym.
Lokalna edukacja aż do poziomu matury (batxillerat)
W roku szkolnym 2025/2026 działało dziewięć odrębnych placówek, w tym pięć szkół podstawowych, trzy szkoły średnie i trzy placówki oferujące maturę (batxillerat). Dzięki temu nauka do osiemnastego roku życia jest możliwa na terenie gminy.
Duża i zróżnicowana społeczność cudzoziemców
Według spisu z 1 stycznia 2025 roku około trzech na dziesięciu mieszkańców posiada obce obywatelstwo. Zdecydowanie największą grupą jest społeczność marokańska, a za nią plasują się Francuzi, Rumuni, Ukraińcy, Włosi i Niemcy.
Brak stacji kolejowej na terenie gminy
Wyszukiwarka stacji na stronie operatora Adif nie znajduje żadnej stacji w Roses; dwa wyniki dla tej nazwy dotyczą innych miejsc w Hiszpanii. Regionalny korytarz kolejowy przebiega w głębi lądu przez Figueres.
Brak publicznie dostępnej informacji o przypisanym szpitalu
Według źródeł CatSalut Roses należy do obszaru ABS 189 Roses, sektora Girona Nord i regionu sanitarnego Girona, jednak żadne ze znalezionych przez nas źródeł nie wskazuje, który szpital jest placówką referencyjną dla tego obszaru, a nie będziemy podawać niepotwierdzonych informacji.
Domy letniskowe znacznie przewyższają liczbę stałych miejsc zamieszkania
Według spisu powszechnego z 2021 roku mniej niż jedna trzecia nieruchomości w gminie stanowiła główne miejsce zamieszkania. Biorąc pod uwagę 46 hoteli oferujących około siedmiu tysięcy miejsc, istniejąca zabudowa jest silnie zorientowana na turystów i użytkowanie sezonowe.
Brak norm klimatycznych dla gminy
Żadna stacja meteorologiczna w Roses nie publikuje norm klimatycznych AEMET, dlatego ten przewodnik nie zawiera tabeli klimatycznej. Nie zapożyczamy danych ze stacji w innej gminie i nie przedstawiamy ich jako lokalnej pogody.
Obecny nabywca wchodzi na rynek w momencie historycznego szczytu cenowego
Dane portalu Idealista z lipca 2026 roku to najwyższy wynik w historii notowań dla Roses. W tym samym miesiącu Idealista zmieniła metodologię, informując, że porównywalność została zachowana w krajach, których serie historyczne tego wymagały, nie wymieniając jednak Hiszpanii.
Od redakcji
Roses to propozycja dla nabywców poszukujących działającego miasta portowego z dużą społecznością cudzoziemców, dla których istotne są pełne dane cenowe na poziomie dzielnic i którym nie jest potrzebna kolej. Trzeba mieć świadomość braków tego miejsca: stacji kolejowej, publicznie dostępnej informacji o przypisanym szpitalu oraz tabeli klimatycznej, którą ktokolwiek mógłby z czystym sumieniem opublikować. Jeżeli dostęp do kolei jest kluczowy, stacje posiadają zarówno Sitges, jak i Salou, co potwierdzają tablice odjazdów operatora. Stacja w Salou została niedawno otwarta w czerwcu 2025 roku. Sitges oferuje również to, czego nie ma w Roses: publicznie wskazany szpital referencyjny, Sant Camil, przypisany do tamtejszej comarki, oraz zasoby mieszkaniowe, w których około dwie trzecie lokali to główne miejsca zamieszkania. Jeśli przeszkodą są rekordowe ceny w Roses, to Lloret de Mar i Salou są tańsze za metr kwadratowy, choć Lloret również nie ma stacji kolejowej. Jeżeli głównym magnesem jest bliskość wody, Empuriabrava oferuje życie nad kanałami i posiada własne dane cenowe dla szesnastu dzielnic. Dzieli jednak z Roses sytuację pod względem kolei i szpitali: brak stacji i publicznej informacji o przypisanym szpitalu. Tossa de Mar jest znacznie mniejsze i nieco droższe za metr kwadratowy, a także nie posiada ani stacji, ani publicznie wskazanego szpitala.
Aktualizacja 2026-08-31
Gdzie mieszkać i czego oczekiwać w każdym przedziale cenowym.
Najdroższa z sześciu wycenionych dzielnic, z ceną za metr kwadratowy o około jedną czwartą wyższą od średniej dla miasta. Wzrost cen w ciągu roku do lipca 2026 był niemal identyczny ze średnią dla całego miasta.
Dzielnica portowa, druga najdroższa z sześciu wycenionych, z ceną za metr kwadratowy o około jedną piątą wyższą od średniej dla miasta. W ciągu roku do lipca 2026 drożała w tempie nieznacznie szybszym niż średnia dla całego miasta.
Trzecia z sześciu wycenionych dzielnic, z ceną tuż poniżej średniej dla miasta. Odnotowała zdecydowanie najwolniejszy wzrost cen spośród wszystkich sześciu dzielnic w ciągu roku do lipca 2026, stanowiący niewielki ułamek tempa wzrostu dla całego miasta.
Czwarta z sześciu wycenionych dzielnic, z ceną wynoszącą około sześciu siódmych średniej dla miasta, i najszybciej drożejąca spośród nich w ciągu roku do lipca 2026, w tempie o około połowę wyższym niż średnia dla całego miasta.
Piąta z sześciu wycenionych dzielnic, z ceną wynoszącą około czterech piątych średniej dla miasta. W ciągu roku do lipca 2026 drożała w tempie nieco niższym od średniej dla całego miasta.
Najtańsza z sześciu wycenionych dzielnic, z ceną za metr kwadratowy wynoszącą około czterech piątych średniej dla miasta. W ciągu roku do lipca 2026 drożała w tempie nieco szybszym niż średnia dla całego miasta.
Uczciwe odpowiedzi na pytania, które naprawdę zadają kupujący.
Stawki podatku od przeniesienia własności na sierpień 2026. Stawki ustalane są przez każdą wspólnotę autonomiczną i się zmieniają. Przed planowaniem budżetu potwierdź aktualne dane u hiszpańskiego prawnika lub doradcy podatkowego.
Dogłębna znajomość Roses i jego rynku nieruchomości.
Towarzyszymy Ci przez cały proces, od poszukiwań do finalizacji.
Dostęp do najlepszych nieruchomości zanim trafią na rynek.
Nasza technologia AI dopasowuje Cię do idealnych nieruchomości szybciej niż tradycyjne wyszukiwanie.
Nasz kompleksowy przewodnik obejmuje wszystko, co zagraniczni nabywcy muszą wiedzieć - od numerów NIE po kredyty hipoteczne i wymogi prawne.
Skorzystaj z naszego bezpłatnego kalkulatora kredytu hipotecznego, aby oszacować miesięczne raty, porównać scenariusze pożyczkowe i zrozumieć rzeczywisty koszt zakupu w Hiszpanii.